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​​​​​​​CONSÉQUENCES DE LA GUERRE EN UKRAINE SUR LE MARCHÉ IMMOBILIER

Publié le 02/05/2022

 

Depuis deux mois, le conflit russo-ukrainien provoque des changements économiques dans toute l’Europe et n’épargne pas le secteur de l’immobilier. De manière générale, une hausse du coût de la vie et la flambée des prix des matériaux sont prévisibles.

L’impact de la guerre en Ukraine se fait ressentir à tous les niveaux du marché immobilier.

 

 

 

Tout d’abord, les transactions immobilières sont au ralenti. Ensuite, les conséquences tombent sur les investissements dans le neuf comme dans l’ancien. Puis, une pénurie de logements est palpable quant à l’offre locative. Enfin, les banques mettent en place un durcissement des conditions d’accession au crédit immobilier.

 

 

État du marché immobilier au sortir de la pandémie

 

En temps de guerre, la priorité n’est pas attribuée à l’analyse du marché immobilier français. Néanmoins, la pandémie préoccupe le secteur de l’immobilier depuis 2020 et le conflit russo-ukrainien risque bel et bien d’amplifier les dégâts causés par la Covid-19.

Contre toute attente, 2021 fut une bonne année pour le marché immobilier français. Malgré les longs mois de confinement, les notaires ont presque comptabilisé deux millions de transactions de logements anciens. L’an passé remporte alors un record des ventes de biens immobiliers d’occasion. En outre, les constructeurs de maisons individuelles font le même constat en relevant un million quatre cent mille ventes de terrains à bâtir. Ainsi, le Pôle Habitat de la Fédération française du bâtiment affirme que 2021 est la meilleure année de cette dernière décennie.

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) constate que le parc immobilier neuf français s’est enrichi de 116 700 logements (tous attribués à des particuliers), soit une baisse de 14 800 logements neufs par rapport à 2019. Les professionnels de l’immobilier expliquent cette diminution par la pénurie d’offres locatives et les difficultés d’obtention des permis de construire.

À cause de l’augmentation du coût de la vie et la flambée des prix des matériaux liées à la guerre d’Ukraine, l’année en cours semble moins fructueuse que la précédente.

 

Un contexte affligeant

 

Fatalement, une guerre n’est jamais favorable à l’évolution des marchés. Psychologiquement, le conflit armé russo-ukrainien inquiète les primoacquéreurs et dissuade les acheteurs et les investisseurs immobiliers. Dans ce contexte, doute et incertitude vont de pair et forment un frein considérable aux ventes immobilières. Par conséquent, cette guerre impacte le marché immobilier, qui connaît ralentissement du nombre de ses ventes.

De manière plus optimiste, les crises actuelles renforcent la valeur des placements en immobilier. La valeur refuge de la pierre rassure et dynamise le marché immobilier français actuel. Cependant, même si l’investissement immobilier a le vent en poupe, la hausse des prix reste un frein conséquent. Même si l’on constate que les besoins et l’envie d’investir dans la pierre sont renforcés, les prix de l’immobilier grimpent. D’après le dernier indice notaires-Insee, ils ont même augmenté de 7,1 % en une seule année. De même chez les banques, les taux d’intérêt sont à la hausse et boudent la solvabilité des acquéreurs. Pour les Français, l’investissement immobilier représente avant tout un projet personnel, parmi l’actualité politique ne représente qu’un seul paramètre.

 

Hausse de l’inflation

 

Le secteur économique ressent les conséquences de la guerre en Ukraine. La banque de France fait preuve d’optimisme sur la croissance, qui serait alors positive malgré le ralentissement prévisible des prochains mois. En moyenne annuelle, le PIB français serait estimé en 2022 entre 2,8 % dans le pire des cas et 3,4 % dans les meilleures conditions.

Même si le gouvernement attend une croissance de 4 % en 2022, il revoit ses objectifs à la baisse à cause de l’inflation. En février 2022, l’inflation atteint 3,6 %, alors qu’on relevait 2,9 % en janvier. Envolée des prix de l’énergie ou encore de nombreux produits alimentaires pourraient voir leur prix s’envoler et obliger les Français à mettre la main à la poche pour maintenir leur confort de vie.

 

Majoration du coût de la vie

 

La hausse des prix impacte directement les emprunteurs, qui doivent dépenser davantage quotidiennement en énergie particulièrement, alimentation, transport, etc. Cette majoration de la vie quotidienne se répercute inévitablement sur la capacité d’endettement. Le reste à vivre des acquéreurs devient maigre, mais les mensualités du crédit immobilier pèsent sur le revenu d’un foyer. Les banques fixent généralement le reste à vivre à 1 500 € pour un couple. Ce montant est de 850 € pour une personne seule. Chaque enfant à charge augmente ces tranches de 300 €.

 

Limitation des banques

 

Pour accorder un crédit immobilier, l’épargne résiduelle est réclamée par les banques en plus d’un apport personnel. Habituellement, les banques calculent pour six mois de remboursement. Dans ce contexte inflationniste, les banques risquent de devoir revoir leurs exigences à la hausse. Aucun changement n’a été mis en place jusqu’à présent, bien que la capacité financière des emprunteurs est mesurée avec le reste à vivre. La vigilance des banques porte sur du taux d’endettement et la maîtrise de ce risque. Comme pendant la crise sanitaire, les banques retiendront de moins en moins les profils modestes. En attendant un retour à la norme, des indicateurs de confiance fiables et une situation économique plus stable et prometteuse, les banques seront forcées d’être de plus en plus sélectives. Les mesures de soutien à l’économie et aux ménages du gouvernement ne seront certainement pas suffisantes pour les convaincre. La marge de manœuvre est faible.

 

Augmentation des prix de l’immobilier neuf

 

À l’instar de l’énergie, les matériaux de construction sont également soumis à l’inflation actuelle. La crise sanitaire et la guerre en Ukraine réduisent la production de nombreuses matières premières et créent une pénurie. Par exemple, la brique et le ciment demandent beaucoup d’énergie pour leur transformation. Étant donné que le prix de l’énergie monte en flèche, le prix des matières premières grimpe par conséquent. Depuis le début de l’année, le prix du béton, du bois, des isolants, de l’acier, l’aluminium et la terre cuite a bondi de 15 à 25 %. N’importe quel plan de financement d’un projet immobilier doit prendre en compte cette augmentation des prix des matières premières. L’achat d’un logement neuf ou ancien, la construction d’une maison ou la rénovation d’un appartement doivent nécessairement prévoir cette dépense. Ces surcoûts sont inévitables.

 

Réévaluation des prix de l’immobilier

 

Si votre projet immobilier dans le neuf est déjà engagé, cette hausse des prix vous concerne également. Pour la construction d’une maison individuelle (CCMI), une clause d’indexation du prix basée sur l’indice BT 01 fait partie des contrats. La hausse des coûts de construction est alors mesurée, néanmoins le BT 01 ne cesse d’augmenter ces derniers temps. Pour certains, les conséquences sont lourdes. Il n’est plus rare que les constructeurs de maisons anticipent cette hausse des prix. Souvent, ils demandent à leurs clients de provisionner entre 2 et 3 % du prix de la maison. En l’état futur d’achèvement (Véfa), les contrats de vente sont indexés sur le BT 01. En achetant leur maison auprès d’un promoteur immobilier, les particuliers doivent veiller à réserver de l’argent de côté.

 

Un marché locatif moins rentable

 

La guerre en Ukraine n’impacte pas seulement les particuliers et les primoaccédants. Les investisseurs sont aussi concernés par les conséquences de ce conflit armé. La hausse de l’inflation provoque inéluctablement une réelle baisse du rendement locatif.

À Paris, la location classique d’appartements vides rapporte environ 3 % brut des revenus fonciers. En février 2022, l’inflation était de 3,6 % et de 4 % au mois de mars. À présent, le rendement réel est négatif. Pour faire face à cette perte de rendement, une hausse des loyers peut être envisagée par les bailleurs. Cependant, leurs locataires subissent déjà la hausse du coût de la vie. Cette décision est alors risquée puisqu’elle pourrait entrainer des retards dans le paiement des loyers, des loyers impayés ou même des appartements vacants. De plus, l’augmentation des loyers n’est pas un choix arbitraire. Les conditions et l’application d’une hausse de loyers dépendent d’une règlementation rigoureuse. Seulement dans des cas bien précis, l’augmentation du loyer peut être réalisée.

 

Valeur de la monnaie

 

L’inflation a également des conséquences sur les taux d’intérêt des prêts bancaires. Ils suivent la même tendance. Au premier trimestre 2022, entre vingt et quarante points de base ont été atteints. Le crédit moyen de vingt ans moyen est passé de 1,10 à 1,8/1,9 % brut. Cette hausse est causée davantage par la montée de l’inflation et des taux d’emprunt d’État que par la guerre à proprement parler. La conjoncture est fébrile pour le marché immobilier. Progressivement, si l’augmentation se creuse et s’installe, certains ménages seront alors exclus des banques. Toutefois, plus les emprunts bancaires seront chers, plus lourdes seront les conséquences de la guerre sur le marché immobilier français actuel.

 

 

PRODEOM IMMOBILIER NEUF 
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