La crise énergétique et l’investissement immobilier.
La réduction des dépenses énergétiques est un enjeu majeur de ce début d'année 2023. Entre crise énergétique et conflits géo-politiques, les ménages se retrouvent directement impactés par les conflits sociaux actuels. Le bilan pourrait s'alourdir d’ici la fin d’année.
Également, le marché immobilier se retrouve pénalisé par ces répercussions économiques, bloquant les projets d’achat des ménages Français. Les taux bancaires en augmentation constante sont combinés avec à un taux d’usure qui n’a pas augmenté et qui rend impossible le financement immobilier de beaucoup de ménages.
La loi Climat de 2019 et la loi Climat et Résilience adoptée en 2021 prévoient des changements importants pour les propriétaires de passoires thermiques. Les vagues de chaleur de l’été 2022 et l’augmentation du prix de l’énergie ont renforcé le besoin de ces changements.
Vous souhaitez investir dans l’immobilier dans ce contexte tendu, que devez-vous savoir ? Nous vous l’expliquons dans cet article.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique en immobilier ?
Les biens énergivores, avec une mauvaise isolation. La performance énergétique d’un bien est définie en France par le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), qui calcule le nombre de KwH utilisé par m² sur une période d’1 an.
Ce type de logement engendre des factures d’énergies anormalement élevées, ainsi que des quantités importantes d'émission de gaz à effet de serre.
Depuis 2021 s’ajoute un calcul des émissions de CO2. On obtient ainsi une note de A à G. Lors de cette réforme de 2021, les critères ont été durcis et la nouvelle note est moins favorable que l’ancienne. Le DPE datant d’avant 2013 n’est plus valable, avant 2018, valable jusqu’à fin 2022, et un DPE réalisé entre le 01/01/2018 et le 30/06/21 reste valable jusqu’à fin 2024.
Avec l’augmentation conséquente du prix de l’énergie, associé aux nouvelles mesures gouvernementales, ce type de bien pourrait prochainement s'avérer être un gouffre économique.
Autre changement depuis mi 2022, les biens notés entre F & G sont officiellement considérés comme passoires thermiques. Permettant ainsi au locataire de réclamer des réparations s'il prouve une classification du bien insuffisante.
Les répercussions directe sur les propriétaires
Cette classification en passoire thermique caractérisée par les lettres F ou G, engendrent des conséquences sur les propriétaires, déjà en place sur cette année 2022 :
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Dans les annonces du bien, ainsi que le bail de location, le propriétaire aura l’obligation d’indiquer la surconsommation énergétique.
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Depuis le 25 Août 2022, le loyer d’un appartement F ou G ne peut plus être augmenté entre 2 locataires, il devient gelé. Les clauses d’indexation sont annulées.
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À partir de Janvier 2023, les biens de catégorie G seront interdits à la mise en location. Les G et F en Janvier 2028, et les E, F et G interdit en Janvier 2034. Un locataire déjà en place pourra ainsi exiger une baisse de loyer ou des travaux d’isolation, allant même jusqu’à des dommages et intérêts en cas de litige juridique.
Les annonces de vente pour les passoires thermiques se multiplient, avant l’été les statistiques démontrent une décote de 18% à la revente. La forte hausse des prix de l’énergie et l’approche des dates fatidiques vont certainement encore faire baisser le prix de ce type de logements, qui ne sont plus du tout rentables pour les investisseurs même les plus aguerris, de part les coûts conséquents de rénovations, ou de facture énergétique. Ainsi, quelle est la solution pour les ménages souhaitant investir dans un bien stable sur le long terme, et rentable ?
La solution idéale pour investir : Acheter du neuf
La construction immobilière en France est encadrée par des normes contraignantes. La dernière norme RT 2020, mise en place de manière obligatoire depuis la fin d’été 2022, garantit une performance énergétique élevée.
Par exemple, PRODEOM immobilier neuf, qui possède l’intégralité des biens neufs à la vente, propose des biens uniquement classés en DPE A.
Que ce soit pour le propriétaire ou le locataire, l’économie des factures énergétiques sera conséquente. Les loyers pourront être plus élevés et des aides sont proposées par l'État pour l’acquisition du bien neuf, comme :
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Le prêt à taux zéro, qui permet de financer jusqu’à 40% du montant de votre bien à un taux de 0%, bien plus avantageux que les offres de prêt des banques dans le contexte actuel
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Les frais de notaire dans le neuf sont réduits à moins de 3%, permettant d’économiser une part conséquente dans votre investissement immobilier.
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Une défiscalisation est également possible dans le neuf grâce à la loi Pinel, permettant parfois d’aller jusqu’à une exonération complète d'impôt sur le revenu.
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Les biens neufs sont également exonérés de taxe foncière.
Les biens neufs sont en moyenne de 5 à 15% plus cher que dans l’ancien (Une différence qui peut être réduite selon les secteurs, comme Montpellier ou Bordeaux). Néanmoins, associé à tous les avantages proposés, le neuf s’avère bien souvent être un meilleur investissement sur le moyen et long terme, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un projet locatif. Vous gagnez même le luxe de pouvoir aménager votre bien exactement de la manière dont vous le rêvez.
L’investissement immobilier s’entend sur le long terme, en combinaison avec un crédit allant jusqu’à 27 ans. Il est évident que les contraintes liées à l’énergie et aux gaz à effet de serre sur l’immobilier vont s’accentuer dans les années à venir et devenir de plus en plus contraignantes. Ces changements vont impacter directement le prix des biens qui ne répondront plus aux critères des nouvelles normes.
Investir dans le neuf permettra de conserver la valeur de l’investissement immobilier, quelles que soient les nouvelles mesures prises. Il est essentiel d’anticiper la tendance dès maintenant.
Prodeom immobilier neuf vous accompagne dans votre projet, qu’il s’agisse de votre résidence principale, d’un investissement locatif ou d’une défiscalisation d'impôt. Partenaire de tous les promoteurs, vous aurez accès à l'intégralité des biens neufs disponibles à l’achat sur le marché. N’hésitez pas à nous contacter depuis notre formulaire de contact afin d’échanger sur votre projet.
PRODEOM IMMOBILIER NEUF
Transaction et gestion locative
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