2026 : Un nouveau souffle pour l’investissement locatif privé

Durant l'été 2025, le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson ont remis à la ministre du Logement, Valérie Létard, un rapport attendu depuis plusieurs mois. Objectif : trouver des leviers efficaces pour redonner de l’élan à l’investissement locatif, notamment dans le neuf, alors que le marché traverse une crise inédite.

Une crise historique du logement neuf

Depuis deux ans, la construction neuve connaît un net ralentissement. En 2024, moins de 285 000 logements ont été mis en chantier, contre près de 400 000 au début des années 2010. Les permis de construire s’effondrent, les transactions reculent, et l’investissement locatif – moteur essentiel de la production – chute de plus de 40 % au premier trimestre 2025. Pourtant, les bailleurs privés assurent à eux seuls l’hébergement d’un quart des ménages français et de plus de la moitié des locataires

Cinq mesures fiscales structurantes

Le rapport avance cinq grandes propositions fiscales, présentées comme simples, stables et durables :

1. Un amortissement forfaitaire : 5 % par an pour les logements neufs pendant 20 ans, 4 % pour l’ancien rénové avec un minimum de 15 % de travaux.

2. Un bonus de loyers abordables : jusqu’à +1,5 % d’amortissement pour les bailleurs acceptant des loyers intermédiaires ou sociaux.

3. Un relèvement du déficit foncier : plafond porté à 40 000 € par an, contre 10 700 € actuellement.

4. Exclusion de l’IFI pour les logements loués en longue durée, afin de ne pas taxer les biens réellement utiles.

5. Exonération totale des plus-values après 20 ans, en cohérence avec la durée d’amortissement.

6. Un impact attendu sur la production et l’emploi

Selon les projections, ce nouveau cadre pourrait générer jusqu’à 90 000 logements locatifs supplémentaires par an d’ici 2030, répartis entre neuf et ancien rénové. À la clé : près de 100 000 emplois créés dans la construction et la réhabilitation. Les finances publiques en profiteraient également, avec un gain estimé à près de 2 milliards d’euros par an à moyen terme.

Vers un véritable statut du bailleur privé

Au-delà de la fiscalité, le rapport propose la création d’un statut officiel du bailleur privé. Il s’agirait de reconnaître leur rôle économique et social, en les plaçant dans un cadre clair et sécurisé, comparable à celui des bailleurs sociaux ou des agriculteurs. Ce statut intégrerait l’amortissement, les abattements et l’exclusion de l’IFI, en contrepartie de loyers modérés, d’une durée d’engagement minimale et du respect de critères énergétiques.

Un calendrier resserré

Le gouvernement souhaite aller vite. Les mesures pourraient être intégrées au projet de loi de finances 2026, présenté début octobre 2025. Après examen par le Parlement à l’automne, une entrée en vigueur est envisageable dès le 1er janvier 2026.

Une relance crédible, mais conditionnée à des choix politiques

Le rapport Daubresse-Cosson ne promet pas de solution miracle. Mais il offre un cadre fiscal lisible, équitable et durable, capable de restaurer la confiance des investisseurs et de relancer la construction neuve. Reste désormais à savoir si le gouvernement et le Parlement transformeront ces recommandations en mesures concrètes.

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