49.3 , Budget 2025, PTZ, quels changements pour l’immobilier neuf ?

Après plusieurs mois de débats et d’incertitudes, la France dispose enfin d’un cadre budgétaire pour l’année 2025. Lundi 3 février, le Premier ministre François Bayrou a eu recours à l’article 49.3 de la Constitution afin d’adopter le Projet de loi de finances (PLF) sans passer par un vote à l’Assemblée nationale.

Ce budget, fruit de négociations entre l’exécutif et la commission mixte paritaire composée de sept députés et sept sénateurs, apporte plusieurs évolutions notables pour le secteur immobilier.

Parmi les mesures phares : l’extension du Prêt à Taux Zéro (PTZ), des ajustements sur la fiscalité des locations meublées et une révision des droits de mutation. Décryptage.

Un PTZ élargi pour faciliter l’accession à la propriété

Le gouvernement a confirmé l’extension du Prêt à Taux Zéro à l’ensemble du territoire et pour tous les logements neufs. Cette décision, qui répond à une forte attente du secteur, vise à dynamiser l’accession à la propriété et à soutenir les primo-accédants.

En 2024, environ 45 000 prêts avaient été accordés, dépassant ainsi les prévisions initiales. En 2025, le dispositif s’ouvrira également aux maisons neuves, un type d’acquisition qui avait été exclu du programme ces derniers mois. Le montant attribué dépendra de plusieurs facteurs : la zone géographique, les revenus du foyer et la composition du ménage.

L’entrée en vigueur de cette mesure interviendra environ deux mois après la promulgation du PLF, le temps pour les établissements bancaires d’ajuster leurs offres. Le ministère du Logement précise que les quotités seront définies par décret.

Droits de mutation (Frais de notaire) : une hausse modulable

L’un des changements majeurs concerne l’augmentation des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), ces frais prélevés lors d’une transaction immobilière et souvent désignés sous le terme de "frais de notaire".

Le taux plafond des DMTO progresse de 0,5 point, impliquant une hausse globale de 10 % sur trois ans. Concrètement, pour un bien immobilier ancien acheté 300 000 €, cette évolution pourrait représenter un surcoût de 1 500 € selon la FNAIM.

Toutefois, afin de ne pas pénaliser les primo-accédants, les collectivités locales disposeront d’une marge de manœuvre leur permettant de les exonérer de cette augmentation.

Exonération des droits de mutation pour les donations familiales

Une nouvelle mesure vise à encourager la solidarité intergénérationnelle : les donations destinées à financer l’achat, la rénovation ou la construction d’une résidence principale pourront bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit.

Cette exonération sera plafonnée à 100 000 € par donateur et 300 000 € par bénéficiaire, à condition que les fonds soient utilisés dans un délai de six mois suivant le transfert et que le logement soit occupé en tant que résidence principale pendant au moins cinq ans.

MaPrimeRénov’ : un budget amputé mais préservé

Le dispositif MaPrimeRénov’ subit une réduction budgétaire, mais moins importante que prévu initialement. Alors qu’une coupe de 700 millions d’euros était envisagée, le gouvernement a finalement opté pour une diminution de 460 millions d’euros.

Cette baisse sera compensée par une gestion plus rigoureuse des avances de trésorerie et des aides accordées aux ménages. L’objectif affiché est de préserver un dispositif clé pour la rénovation énergétique des logements tout en optimisant les finances publiques.

Logement social : un ajustement budgétaire

Face à une production insuffisante de logements sociaux en 2024, avec seulement 86 000 agréments délivrés, l’État met en place une réduction de 200 millions d’euros de la Réduction de Loyer de Solidarité (RLS). Cette initiative vise à donner plus de latitude financière aux bailleurs sociaux pour favoriser la construction et la rénovation de logements accessibles.

Par ailleurs, le budget alloué à l’hébergement d’urgence est maintenu à 203 000 places, avec une augmentation des financements pour l’accueil des femmes en situation de précarité.

Locations meublées : des évolutions fiscales

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) connaît également une réforme significative. Jusqu’ici, les propriétaires pouvaient amortir certaines charges (travaux, mobilier, assurances) et les déduire de leurs revenus locatifs imposables. De plus, ces amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Désormais, ces amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de la cession du bien. Cette modification aura pour effet d’augmenter l’imposition sur les plus-values des investisseurs en LMNP.

Toutefois, les résidences de services (étudiantes, seniors, établissements dédiés aux personnes âgées ou en situation de handicap) échappent à cette réforme et conservent leur attractivité pour les investisseurs.

Un budget immobilier entre opportunités et contraintes

En résumé, le PLF 2025 apporte son lot de changements pour le secteur immobilier. L’extension du PTZ, l’exonération des droits de mutation pour les donations et la stabilité du statut LMNP pour les résidences de services constituent des points positifs. En revanche, la hausse des DMTO et l’ajustement du dispositif MaPrimeRénov’ pourraient freiner certains projets immobiliers.

Entre nouvelles opportunités et réformes fiscales, il est essentiel pour les investisseurs et les propriétaires de bien anticiper ces évolutions pour optimiser leurs projets en 2025.

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