Dispositif Jeanbrun : un nouveau levier pour relancer l’investissement locatif privé en 2026

Face à une crise durable du logement et à l’effondrement de la production résidentielle, le gouvernement affiche une ambition claire : produire deux millions de logements d’ici à 2030, soit environ 400 000 logements par an, afin de répondre aux besoins croissants des ménages. Dans cette stratégie globale de relance, l’exécutif mise désormais fortement sur l’investissement locatif privé avec un nouveau mécanisme baptisé « dispositif Jeanbrun ».

Porté par le ministre du Logement, ce dispositif vise un objectif précis dès 2026 : 50 000 logements locatifs privés supplémentaires, grâce à un cadre fiscal et réglementaire profondément renouvelé.

Un « statut du bailleur privé » pour restaurer la confiance

Au cœur de la réforme, le gouvernement entend instaurer un nouveau statut du bailleur privé, présenté comme un levier majeur pour redonner confiance aux investisseurs particuliers, fortement pénalisés ces dernières années par l’instabilité fiscale, la complexité normative et la fin progressive des dispositifs incitatifs comme le Pinel.

La philosophie du plan repose sur trois piliers :

• Un choc de confiance, pour sécuriser les propriétaires bailleurs

• Un choc de simplification, afin de construire et rénover plus rapidement

• Un choc fiscal, avec des avantages présentés comme plus attractifs que ceux proposés ces dernières années
   

L’objectif affiché est clair : rendre à nouveau rentable l’investissement immobilier, dans un contexte où de nombreux épargnants se sont détournés de la pierre au profit de placements financiers.

Un dispositif non zoné, à la différence du Pinel

Contrairement aux anciens mécanismes d’incitation, le dispositif Jeanbrun ne serait pas conditionné à un zonage géographique strict. Une rupture assumée avec le Pinel, souvent critiqué pour son manque de souplesse et son inadaptation à certains territoires.

La volonté gouvernementale est de produire du logement “partout, pour tous”, en tenant compte des réalités locales et des besoins des bassins de vie, y compris en dehors des zones traditionnellement tendues.

Loyers plafonnés et avantage fiscal renforcé

En contrepartie de l’avantage fiscal, les investisseurs devront respecter des plafonds de loyers, définis selon trois niveaux :

• logement intermédiaire

• logement social

• logement très social
   

Dans le neuf, l’avantage fiscal prendrait la forme d’un abattement appliqué sur les revenus locatifs, calculé à partir de la valeur du bien. Pour les logements intermédiaires, un taux d’environ 3,5 % est évoqué, avec des niveaux supérieurs pour le social et le très social, dans la limite de plafonds fixés par l’État.

Dans la pratique, lors de la déclaration d’impôts, les loyers perçus seraient d’abord diminués des charges, puis de cet abattement spécifique. Pour certains bailleurs, ce mécanisme pourrait même entraîner un changement de tranche d’imposition, améliorant significativement la rentabilité nette de l’opération.

Un levier puissant aussi pour l’ancien, sous conditions de travaux

Le dispositif ne se limite pas au logement neuf. L’immobilier ancien est également concerné, à condition de réaliser au moins 30 % de travaux par rapport au prix d’acquisition.

Ce seuil, jugé atteignable dans de nombreux cas, notamment sur des biens acquis à prix modéré, ouvre droit au même avantage fiscal que dans le neuf. Ces travaux pourront en outre être partiellement financés par MaPrimeRénov’, dont le budget a été consolidé pour 2026 après plusieurs ajustements ces dernières années.

Selon le ministère du Logement, la combinaison des aides à la rénovation et du nouveau régime fiscal pourrait avoir un impact très significatif sur le reste à charge des investisseurs, tout en contribuant à l’amélioration du parc immobilier existant.

Un objectif de retour à 400 000 logements produits par an

À travers le dispositif Jeanbrun, le gouvernement espère non seulement produire 50 000 logements locatifs privés dès 2026, mais aussi retrouver progressivement les niveaux de production d’avant-crise, estimés à environ 400 000 logements par an.

Si le dispositif doit encore être définitivement voté dans le cadre du projet de loi de finances 2026, il marque d’ores et déjà un tournant stratégique dans la politique du logement, avec un retour assumé de l’investisseur privé comme acteur central de la relance immobilière.

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