Disparition de la loi Pinel : la loi Denormandie peut-elle prendre le relais ?

Après avoir été au centre des débats pendant plusieurs années, la loi Pinel a officiellement pris fin le 1er janvier 2025. Ce dispositif, qui constituait une référence pour la défiscalisation dans l’immobilier neuf, n’est plus disponible. Désormais, les professionnels de l’immobilier se tournent vers la loi Denormandie, axée sur la rénovation de l’ancien, pour combler ce vide et séduire les investisseurs en quête de réduction fiscale. Voici pourquoi cette mesure pourrait bien devenir un outil clé dans l’investissement locatif.

Qu’est-ce que la loi Denormandie ?

Souvent éclipsée par la loi Pinel, la loi Denormandie a été instaurée en 2019 pour offrir une alternative dans l’immobilier ancien. Ce dispositif vise principalement à encourager la rénovation des logements vétustes, tout en proposant une réduction d’impôt attractive pour les propriétaires bailleurs.

En contrepartie de l’achat d’un bien nécessitant des travaux de réhabilitation, les investisseurs peuvent bénéficier d’un avantage fiscal. Celui-ci est conditionné à un engagement locatif minimal de 6 ans, avec des loyers plafonnés à environ 15 % en dessous des prix du marché. Les propriétaires doivent également respecter des plafonds de ressources pour leurs locataires et des critères définis par l’État. L’objectif principal est d’offrir des logements rénovés à des foyers modestes, tout en dynamisant le parc immobilier des villes moyennes.

Engagement locatif : un point commun avec la loi Pinel

La durée d’engagement requise par la loi Denormandie est identique à celle du dispositif Pinel : les logements doivent être loués entre 6 et 12 ans pour ouvrir droit à des réductions d’impôt. Ces dernières sont échelonnées en fonction de la durée choisie :

• 12 % pour un engagement de 6 ans,

• 18 % pour 9 ans,

• 21 % pour 12 ans.
   

Les plafonds d’investissement restent également similaires : un maximum de 300 000 € par bien ou 5 500 €/m².
 

Ancien ou neuf : une distinction majeure
 

La principale différence entre ces deux dispositifs réside dans la nature des biens éligibles. Alors que la loi Pinel concernait l’immobilier neuf, la loi Denormandie s’adresse exclusivement aux logements anciens nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
 

De plus, les critères énergétiques imposés par la loi Climat et Résilience s’appliquent également : à partir de 2025, les biens classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être loués. D’ici 2028, cette interdiction s’étendra aux logements classés F.

Où investir en loi Denormandie en 2025 ?

Contrairement à la loi Pinel, la loi Denormandie offre une couverture géographique plus vaste. Ce dispositif est accessible dans plus de 500 communes françaises, principalement des villes moyennes ciblées par le plan « Action cœur de ville » et les conventions ORT (Opérations de Revitalisation de Territoire). Ces zones ont pour ambition de redynamiser leurs centres urbains, en modernisant l’habitat et en stimulant l’activité économique.

Une rentabilité intéressante pour les investisseurs

Bien que moins connue, la loi Denormandie se distingue par ses nombreux atouts. Les biens concernés, situés dans des zones où la demande locative est modérée, affichent un prix d’achat au m² bien inférieur à celui des grandes métropoles. Associés à des travaux de rénovation, ces investissements permettent de réaliser des plus-values significatives à la revente.

En termes de rendement locatif, les biens Denormandie se démarquent également, avec une moyenne de 5,5 %, contre 3 % pour un bien Pinel. Leur emplacement, souvent au cœur de quartiers prisés, assure également un faible taux de vacance locative.

En résumé

• Objectif : encourager la rénovation des logements anciens tout en offrant des réductions fiscales.

• Conditions : engagement locatif de 6 à 12 ans, réduction fiscale progressive (12 %, 18 %, 21 %).

• Particularité : concerne uniquement les biens anciens nécessitant des travaux, dans plus de 500 villes éligibles au programme « Action cœur de ville ».

• Rendement : un taux moyen de 5,5 %, supérieur à celui de la loi Pinel.

Avec la fin de la loi Pinel, la loi Denormandie s’impose comme une solution prometteuse pour les investisseurs immobiliers souhaitant conjuguer défiscalisation et rénovation du patrimoine ancien.

 

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