Investir dans l’immobilier : le dispositif Denormandie peut-il remplacer le Pinel ?

Le programme Pinel a longtemps été la référence pour encourager l’investissement locatif dans le neuf. Avec sa suppression récente, les investisseurs se tournent désormais vers d’autres options, et l’un des dispositifs qui ressort du lot est le Denormandie. Ce mécanisme pourrait-il devenir la nouvelle solution privilégiée pour investir dans l’ancien rénové ? Décryptage.

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Mis en place en 2019, le Denormandie s’apparente à une version du Pinel appliquée aux logements anciens. Son objectif est d’inciter les investisseurs à réhabiliter des logements vétustes situés dans des villes de taille intermédiaire, où l’habitat souffre souvent d’un manque d’entretien. Cette initiative vise à redonner vie aux centres-villes en améliorant l’offre de logements décents et économes en énergie.

Actuellement, 245 villes engagées dans le programme « Action cœur de ville » ainsi que 1 907 communes ayant signé une convention de revitalisation du territoire (ORT) sont concernées par cette mesure. Un outil en ligne permet de vérifier si une ville est éligible.

Les critères à respecter

Comme le Pinel, le dispositif Denormandie ouvre droit à une réduction d’impôt sous réserve de respecter certaines conditions strictes.

1. Des plafonds de loyer à respecter

L’un des engagements majeurs consiste à louer le bien en tant que résidence principale pour une durée minimale de six ans, avec possibilité d’étendre l’engagement à neuf ou douze ans. De plus, les loyers sont encadrés par des plafonds définis selon la zone géographique. À titre d’exemple, à Clermont-Ferrand (zone B1), le montant du loyer ne peut excéder 11,31 €/m² par mois. Il est aussi important de noter que la location meublée n’est pas éligible.

2. Des conditions de revenus pour les locataires

Le propriétaire ne peut pas louer son bien à un membre de son propre foyer fiscal. Par ailleurs, les locataires doivent respecter des plafonds de ressources fixés par la réglementation. Toujours en zone B1, un couple sans enfant ne doit pas percevoir plus de 47 321 € annuels. La liste complète des plafonds de ressources est disponible sur les sites officiels.

3. Des travaux obligatoires

Autre impératif : des travaux de rénovation doivent être entrepris et représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent répondre à des critères précis. Trois options sont possibles :

• Améliorer la performance énergétique d’au moins 20 % pour un logement en copropriété et 30 % pour une maison individuelle.

• Réaliser au moins deux types de travaux parmi les suivants : remplacement du chauffage ou du système de production d’eau chaude, isolation des murs, des fenêtres ou de la toiture.

• Créer une surface habitable supplémentaire, comme un balcon, une terrasse ou un garage.

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Un avantage fiscal attractif

Si toutes ces conditions sont réunies, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement de la location.

• 12 % du montant investi pour une location de six ans,

• 18 % pour neuf ans,

• 21 % pour douze ans.

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Toutefois, cet avantage est plafonné à un investissement maximal de 300 000 € (incluant les travaux) et 5 500 €/m². En conséquence, le montant maximal de réduction d’impôt peut atteindre 63 000 €.

Cumuler le Denormandie avec MaPrimeRénov’

Bien que le dispositif Denormandie ne puisse être combiné avec d’autres avantages fiscaux, il reste possible de bénéficier des aides de MaPrimeRénov’ pour financer une partie des rénovations énergétiques. Cette combinaison permet aux investisseurs de minimiser leur coût total tout en optimisant leur fiscalité.

En somme, le Denormandie offre une alternative séduisante pour les investisseurs souhaitant se tourner vers l’ancien tout en bénéficiant d’un soutien fiscal significatif. Avec la fin du Pinel, il pourrait bien devenir un levier central pour l’investissement locatif dans les années à venir.

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